¿Cuál sería la respuesta del consumidor si se le dijera que por un préstamo de 35.000,00€, se le va a dar un valor a la casa de 85.000,00€ (un 142% más de lo prestado)?

¿Cuál sería la respuesta del consumidor si se le dijera que con una deuda de 6.000,00€, la entidad bancaria puede hacer suyo ese bien inmueble?  

El valor a efectos de subasta ha sido impuesto por la entidad bancaria.

Lo normal es acudir a un tasador inmobiliario de conformidad con la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

En aras de fijar un valor de forma objetiva lo normal, insisto, es utilizar ese valor de tasación a efectos de subasta.

Pero la realidad es otra. La entidad bancaria, en mucho de los casos procede a fijar una cantidad de forma unilateral.

Se ha generalizado tanto esta práctica bancaria, la de fijar esa total responsabilidad hipotecaria, que en la propia jerga de los prestamistas se le conoce como la TRH.

La cláusula mediante la cual se viene a dar lugar a la constitución de hipoteca y que procede a establecer la total responsabilidad hipotecaria es totalmente abusiva.

Si es abusiva, debe declararse su nulidad. Es una condición general de la contratación que en ningún caso ha sido negociada individualmente con el cliente. Todo lo contrario, ha sido impuesta por la propia entidad bancaria.

No fue informada ni del porqué de esa fijación de cantidad como total responsabilidad hipotecaria ni de los riesgos que podía suponer la misma.

La total responsabilidad hipotecaria, insisto, se basa en unas cantidades fijadas única y exclusivamente por la entidad bancaria. Parte de esa cantidad, deriva de una cantidad establecida por intereses de demora. Un interés que las propias entidades reconocen como abusivos y deberían de mermar el valor a efectos de subasta.  Y ya solo por eso, dicha cantidad fijada como total responsabilidad hipotecaria no debería de ser tenida en cuenta.  Nula la cláusula del interés de demora, nulo el valor de la total responsabilidad hipotecaria, y por ende, la nulidad de la constitución de hipoteca.

Esa cláusula configura un “contrato accesorio” a la “obligación principal”. Como ocurre con la cláusula de los avalistas y que, a fecha de hoy, ya sabéis que hemos conseguido declarar su nulidad.

Es decir, nos encontramos, ante dos negocios jurídicos: préstamo de dinero y constitución de garantía hipotecaria.  

Igual que la entidad bancaria está obligada a informar sobre las condiciones del préstamo de dinero, la misma obligación para la constitución de hipoteca.

Esa “obligación principal” puede subsistir perfectamente sin el “contrato accesorio”.